住宅ローン変動・固定金利の今後について！

皆様、あけましておめでとうございます！

今年もよろしくお願い申し上げます！

さて前回記事では日銀の長期金利の変動許容幅を0.5％まで拡大することについて書きました。

今回はお客様より、それがどのように住宅ローンに影響するのかご質問がありましたので、

いつものように長縄の独断と偏見で回答させていただきます！

さてそもそも住宅ローンの固定金利は長期国債の金利に影響を受けます。

変動金利は金融機関が最優良の企業に貸し出す1年以内の短期貸し出しの金利（短期プライムレート）の影響を受けます。

すでに今回の日銀の決定を受けてUFJ、みずほ、三井住友などの大手5行は

2023年1月から適用の固定型10年の金利を0.1～0.34％上げると発表しました。

ここで住宅ローンの検討が生じます。

仮に4000万の物件を35年住宅ローンで購入し、融資手数料、保証料などすべてが同条件だとします。

変動金利が0.5%で35年一定とし、固定金利は1.1％で一定とすると下記のようになります。

変動金利の35年分の金利分支払い：3,610,126円

固定金利の35年分の金利分支払い：8,210,718円

差額：4,600,592円

つまり変動金利選択者は金利上昇のリスクを抱える代わりに4,600,592円の支払わずに済むといえるので

その分4,600,592円のリターンを得ると言えます。

仮に金利上昇リスクを変動金利がローン開始後、すぐに金利が上がり1.7%で35年一定となるとした場合。

（実際の金利はローンの返済途中で上下しますし、変動要因があり過ぎるのでこのように仮定します。）

1.7％の変動金利の35年分の金利支払い：13,100,430円

1.1％の固定金利の35年分の金利支払い：8,210,718円

差額：4,889,712円

となります。

つまりやや乱暴な仮定ではありますが、今回の条件において変動金利を選択した住宅ローン債務者は

35年の差額金利支払いリスク4,889,712円を背負うかわりに、固定金利と比較して4,600,592円のリターンを得ることを目的とすることになります。

前置きが長くなりましたが今回の日銀決定を受けて住宅ローン金利はどのように選択をしたらよいのでしょうか？

2022年12月20日に日銀より出された、当面の金融政策運営についての文面をおおまかに内容を訳しますと

そもそも今回の金利上昇幅拡大は企業の社債金利に今までのゼロ金利の政策が悪影響を与えている。

そのために金利上昇幅を0.5％まで許容する。

今後は企業に引き続き資金繰り支援を行いつつ、政策金利においては

”現在の長短金利の水準、または、それを下回る水準で推移することを想定している。”

と結論づけられています。

前回の記事でも書きましたが、国債の金利と金融機関が各企業に貸し出す金利は密接な関係性にあります。

政策金利があがれば、金融機関が貸し出す金利もあがります。

まだまだコロナによる景気停滞の影響が根深く残る日本経済で、

なかなか日銀が国債の金利を上げ続けていき金融機関が企業に貸し出す金利をあげていく将来は可能性として低めです。

金利を上げてしまうと中小企業の資金繰りは一気に苦しくなるためです。

そして日銀自体も今回の値上げは限定的であると明言しています。

結論、住宅ローンに関しては長期国債の金利は値上がりするものの限定的であり、変動金利の影響はほとんどなく

近い将来も、金利が上がり続ける可能性は低い。

そのため住宅ローンの見直しも様子見で良いと思われる。

というのが、長縄の中の独断に基づく結論です。

ご参考まで。

参考：

https://news.yahoo.co.jp/articles/c7d4c06af8551187a3fd514bb139be104195edc4